一、案情概要
龙某和房地产公司签订了《商品房认购协议》，合同约定：由龙某认购房地产公司开发房屋，龙某应在认购协议签订当日支付定金10万元，作为双方订立《商品房买卖合同》（主合同）的定金；龙某应在合同约定的日期前到售楼部签订主合同并按照合同约定付款及提供资料；如果双方签订主合同，则定金转为购房款，如龙某未在认购期内签订主合同，或违反本协议任一条款，龙某所交定金房地产公司不予退还，且房地产公司有权将该房屋另售他人，如房地产公司在认购期内将房屋另售他人或该房屋未达到预售条件，龙某有权要求房地产公司双倍返还定金。后龙某按认购协议的约定向房地产公司支付了定金10万元以及购房款140万元。但事实上房地产公司开发的的房屋只登记了4个产权，全部登记在房地产公司名下，龙某所认购的房屋是其中的一部分，未析产，未办理产权，房地产公司也未向龙某交付房屋，该房屋已出租给他人使用。在认购期限届满之后，房地产公司将上述房屋全部抵押给了某农村商业银行，且在认购期限届满之后，上述房屋已被多家法院在先查封，截至庭审时，查封、抵押仍未解除。
二、解析
1、龙某、房地产公司双方签订的《商品房认购协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按认购协议履行各自义务。龙某已按认购协议约定支付了定金10万元和购房款140万元，但房地产公司因自身原因未在认购协议规定的认购期内与龙某签订《商品房买卖合同》，已构成违约，依法应承担违约责任。
2、由于房地产公司未在认购协议规定的认购期内与龙某签订《商品房买卖合同》并办理网签手续，且龙某认购的房屋已被房地产公司抵押并被多家法院查封，事实上已无法继续履行，致使龙某的合同目的无法实现，故龙某有权要求解除双方签订的《商品房认购协议》并返还已支付房款140万元。
3、因双方在《商品房认购协议》中约定，如果双方签订主合同，则定金转为购房款，如龙某未在认购期内签订主合同，或违反本协议任一条款，龙某所交定金房地产公司不予退还，且房地产公司有权将该房屋另售他人，如房地产公司在认购期内将房屋另售他人或该房屋未达到预售条件，龙某有权要求房地产公司双倍返还定金。
三、法律依据
1、《民法典》第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
2、《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
3、《民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
4、《民法典》第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
5、《民法典》第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
